Beweissicherung durch den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Schäden an Gebäuden

Treten nach Bauarbeiten Risse, Setzungen, Feuchtigkeitsschäden oder andere Veränderungen an einem Gebäude auf, muss häufig geklärt werden, ob diese bereits vor Beginn der Arbeiten vorhanden waren oder erst infolge der Baumaßnahme entstanden sind.
Gerade deshalb ist eine Beweissicherung möglichst vor Beginn einer Baumaßnahme sinnvoll. Sie hält den vorhandenen Zustand einer baulichen Anlage oder Grundstücks nachvollziehbar fest und ermöglicht die spätere Bewertung von Veränderungen und Schäden.
Für Eigentümer betroffener Nachbargebäude kann eine frühzeitige Beweissicherung entscheidend sein. Sie schafft die Grundlage, um spätere Veränderungen fachlich einordnen und mögliche Ansprüche nachvollziehbar belegen zu können.
Für Bauherren, Bauträger, Unternehmen und ausführende Firmen bietet die Beweissicherung zugleich Schutz vor unberechtigten Forderungen. Durch die Dokumentation des Bestandszustands lässt sich nachvollziehen, welche Schäden bereits vor Beginn der Arbeiten vorhanden waren und welche Veränderungen tatsächlich während der Bauausführung eingetreten sind.
Die Beweissicherung dient damit beiden Seiten gleichermaßen. Sie sichert Tatsachen und schafft eine belastbare Grundlage für die außergerichtliche Klärung von Sachverhalten sowie für die technische Bewertung in gerichtlichen Verfahren.

Wer einen Anspruch geltend macht, muss den Schaden beweisen. Wer Schadensersatzansprüche geltend machen möchte, muss in der Regel nachweisen können,

• dass ein Schaden vorliegt,
• wann dieser entstanden ist,
• wie sich der Schaden entwickelt hat und
• dass ein ursächlicher Zusammenhang zur Baumaßnahme besteht.

Besonders zu beachten ist, dass die Auswirkungen einer Baumaßnahme nicht immer unmittelbar sichtbar werden. Setzungen, Rissbildungen, Verformungen oder Feuchtigkeitsschäden können sich auch erst nach Monaten oder sogar Jahren zeigen. In solchen Fällen ist die Dokumentation des ursprünglichen Gebäudezustands oft die einzige Möglichkeit, spätere Veränderungen nachvollziehbar zu bewerten und mögliche Zusammenhänge zur Baumaßnahme zu untersuchen.
Darüber hinaus hilft eine Beweissicherung, spätere Streitigkeiten über vorhandene Schäden oder deren Ursachen zu vermeiden und schafft eine objektive Grundlage für die Beurteilung von Veränderungen.

Eine der häufigsten Fragen betroffener Eigentümer lautet: Wer trägt die Kosten einer Beweissicherung?
In der Praxis wird die Beweissicherung häufig zunächst vom betroffenen Eigentümer beauftragt und bezahlt. Auf den ersten Blick erscheint dies als zusätzlicher Aufwand. Tatsächlich kann eine frühzeitige sachverständige Dokumentation jedoch erhebliche Kosten und Risiken vermeiden.
Fehlt eine aussagekräftige Dokumentation des ursprünglichen Gebäudezustands, entstehen bei späteren Schäden häufig umfangreiche Diskussionen über Ursache, Zeitpunkt und Verantwortlichkeit. Die Folge sind nicht selten langwierige Streitigkeiten, zusätzliche Gutachten, hohe Anwalts- und Gerichtskosten sowie erhebliche zeitliche und in einigen Fällen auch psychische Belastungen für die Beteiligten.
Eine fachgerecht durchgeführte Beweissicherung schafft dagegen frühzeitig Klarheit. Sie dokumentiert den Gebäudezustand nachvollziehbar und gerichtsfest und erleichtert die Durchsetzung berechtigter Ansprüche ebenso wie die Abwehr unberechtigter Forderungen. Die Kosten einer Beweissicherung stehen daher häufig in keinem Verhältnis zu den finanziellen Risiken, die ohne eine belastbare Beweisgrundlage entstehen können.
Auf Wunsch unterstützen wir bei der Kommunikation zwischen den Beteiligten. In vielen Fällen lassen sich einvernehmliche Lösungen finden, beispielsweise durch eine Beteiligung des Bauherrn, Bauträgers oder ausführenden Unternehmens an den Kosten der Beweissicherung. Erfahrungsgemäß sind alle Beteiligten an einer objektiven und transparenten Bestandsaufnahme interessiert, da diese spätere Auseinandersetzungen vermeiden und zur sachlichen Klärung möglicher Ansprüche beitragen kann.
Eine frühzeitige Beweissicherung ist daher nicht nur eine technische Vorsorgemaßnahme, sondern häufig auch eine wirtschaftlich sinnvolle Investition in die eigene Rechtssicherheit.

Idealerweise werden mögliche Risiken bereits vor Beginn einer Baumaßnahme durch ein gerichtliches selbständiges Beweisverfahren oder eine baubegleitende Beweissicherung dokumentiert. In der Praxis zeigt sich jedoch häufig:

• Schäden werden erst während der Bauausführung festgestellt.
• Bauträger- oder Tiefbaumaßnahmen laufen bereits.
• Es besteht erheblicher Zeitdruck.
• Weitere Veränderungen am Schadenbild sind zu erwarten.

Gerade in diesen Situationen ist eine kurzfristige sachverständige Beweissicherung oft die einzige Möglichkeit, den vorhandenen Zustand fachgerecht zu dokumentieren und spätere Beweisprobleme zu vermeiden.

Bauschäden werfen regelmäßig nicht nur technische, sondern auch rechtliche Fragestellungen auf. Hierzu zählen beispielsweise:

• Haftungsfragen gegenüber Bauunternehmen oder Bauträger
• Nachweis der Verursachung
• Ansprüche auf Schadensersatz
• Mängelrechte
• Beweislastfragen
• Verjährungsfristen
• die strategische Vorbereitung gerichtlicher Verfahren

Daher arbeiten wir mit spezialisierten Baujuristen zusammen. Dadurch können technische und rechtliche Fragestellungen frühzeitig aufeinander abgestimmt werden. Für den Auftraggeber bedeutet dies:

• technisch fundierte Schadensbewertung,
• rechtlich verwertbare Dokumentation,
• frühzeitige Einschätzung möglicher Anspruchsgrundlagen,
• fundierte technische Grundlage für außergerichtliche Einigungen oder gerichtliche Verfahren.

Der Sachverständige ersetzt dabei keine Rechtsberatung, kann jedoch die erforderlichen technischen Grundlagen für die juristische Bewertung liefern.

1. Erstaufnahme und Schadenanalyse

Zu Beginn erfolgt die Sichtung der vorhandenen Unterlagen und die Klärung der Ausgangssituation. Bereits in dieser Phase werden mögliche Schadensursachen und relevante Untersuchungsbereiche identifiziert.

2. Ortsbegehung und Dokumentation

Im Rahmen eines Ortstermins erfolgt die systematische Aufnahme des Ist-Zustandes Dabei werden unter anderem dokumentiert:

• Risse
• Setzungen
• Verformungen, Verkippungen
• Feuchteschäden
• Erschütterungsschäden
• Schäden an Fassaden, Innenwänden und tragenden Bauteilen

Die Dokumentation erfolgt durch:

• Hochauflösende, digitale Fotodokumentation
• Schadenskartierungen
• Beschreibungen der Schadensmerkmale
• Vermessungen

3. Monitoring, Vermessung, Langzeitüberwachung

Nicht jeder Schaden lässt sich durch eine einmalige Aufnahme beurteilen. Bei aktiven Rissbildungen oder vermuteten Bauwerksbewegungen kann ein professionelles Monitoring erforderlich sein. Hierzu zählen insbesondere folgende Leistungen:

• Rissmonitoring und Rissverlaufsbeobachtungen
• Präzisionsnivellement zur Erfassung von Setzungen
• Tachymetrische Vermessung
• 3D-Vermessungen
• Digitale Messsysteme
• Langzeitüberwachung von Bauwerksbewegungen

Dadurch kann festgestellt werden,

• ob ein Riss aktiv oder inaktiv ist,
• wie sich Veränderungen im Zeitverlauf entwickeln,
• ob ein Zusammenhang mit einer Baumaßnahme besteht,
• ob relevante Bauwerksbewegungen vorliegen.

4. Gutachterliche Bewertung

Auf der Grundlage der erhobenen Daten erfolgt die technische Bewertung. Dabei werden unter anderem untersucht:

• mögliche Schadensursachen,
• zeitliche Entwicklung des Schadenbildes,
• Zusammenhang mit Baumaßnahmen,
• Umfang der Beeinträchtigung,
• erforderliche Sanierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen,
• technische Plausibilität behaupteter Schadensursachen.

Die Ergebnisse werden nachvollziehbar und gerichtsfest dokumentiert.

® Beweissicherung vor Baumaßnahmen
® Beweissicherung bei Nachbarstreitigkeiten
® Beweissicherung nach Tiefbau- und Erschütterungsarbeiten
® Beweissicherung bei Bauträgermaßnahmen
® Gerichtsfeste Dokumentation von Bauschäden
® Rissgutachten
® Rissmonitoring und Langzeitüberwachung
® Setzungsmessungen
® Vermessung und Bauwerksüberwachung
® Technische Unterstützung bei der Vorbereitung von Schadensersatzansprüchen

Das Sachverständigenbüro Thieltges unterstützt Eigentümer, Bauherren, Bauträger und Unternehmen bei der gerichtsfesten Beweissicherung sowie bei der Untersuchung, Bewertung und Dokumentation von Bauschäden.